Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Sie entscheidet nicht nur über den Wert eines Hauses oder einer Wohnung, sondern auch über Mietpreis, Baurecht, Finanzierungsmöglichkeiten und Verkaufsargumente. Umso wichtiger ist es, die genaue Bedeutung und Berechnung zu kennen – und typische Fehler zu vermeiden.
TIDONA IMMOBILIEN erklärt, was zur Wohnfläche zählt, wie sie korrekt berechnet wird und wie sie sich von der Nutzfläche unterscheidet.
Die Wohnfläche umfasst alle Räume, die zum dauerhaften Wohnen bestimmt sind – also solche, die beheizbar sind, Aufenthaltscharakter haben und direkt zur Wohnung gehören.
Dazu zählen insbesondere:
Als wichtigste Grundlage dient die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die in Deutschland für Sozialwohnungen verbindlich ist, aber auch im freien Wohnungsmarkt häufig angewendet wird.
Nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die nicht zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sind.
Dazu gehören:
Diese Räume fallen üblicherweise unter die Nutzfläche – und dürfen für die Wohnflächenangabe nicht einfach addiert werden.
Es existieren zwei gängige Methoden:
Die WoFlV ist die üblichste Grundlage – besonders im Wohnungsverkauf, bei Vermietung und bei Banken. Die Nettofläche wird gemessen und dann abhängig von Raumtyp und Dachschräge bewertet.
Anrechnung nach Raumhöhe
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Raumhöhe |
Wohnflächenanteil |
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ab 2,00 m |
100 % |
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1,00–2,00 m |
50 % |
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unter 1,00 m |
0 % |
Gerade in Düsseldorf, wo viele Altbauten und Dachgeschosswohnungen vorhanden sind (z.B. in Flingern, Pempelfort oder Derendorf), wirkt sich diese Regelung spürbar aus.
Balkone, Terrassen und Loggien werden nach WoFlV in der Regel zu 25 % angerechnet, in sehr hochwertigen Lagen oder bei exklusiver Ausstattung ggf. bis zu 50 %.
Wintergärten und Hobbyräume:
Die DIN 277 wird oft im Neubau oder bei Gewerbeimmobilien genutzt. Sie misst alle Grundflächen, einschließlich Wandflächen, Technikräume, Keller etc.
Wichtig: Die DIN 277 führt zu deutlich höheren Quadratmeterangaben, weshalb Verkäufer oder Vermieter unbedingt klar deklarieren müssen, welches Verfahren sie verwendet haben.
Viele Immobilien weisen falsche Wohnflächenangaben auf – oft unabsichtlich.
Zu den häufigsten Fehlern zählen:
Solche Abweichungen können rechtlich relevant sein – z. B. bei Mietminderung, Kaufpreisverhandlungen oder der Bewertung durch Banken. Hier ist eine professionelle Wohnflächenprüfung sinnvoll.
Die Nutzfläche umfasst alle Räume, die nicht zum Wohnen, aber dennoch zur Nutzung der Immobilie dienen.
Dazu gehören:
Die Nutzfläche ist für die Bewirtschaftung, aber auch für den Immobilienwert wichtig, da sie zusätzlichen Nutzen bietet – allerdings ohne direkt in die Wohnflächenberechnung einzufließen.
Eine sauber ermittelte Wohnfläche schafft:
Gerade in Düsseldorf, wo der Markt sehr differenziert ist und Preise stark von der Quadratmeterzahl abhängen, kann eine falsche Wohnflächenangabe mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen.
TIDONA IMMOBILIEN stellt sicher, dass die Wohnfläche korrekt, nachvollziehbar und rechtssicher angegeben wird – ein wesentlicher Bestandteil der Verkaufs- und Vermietungsleistung.
Wir bieten:
Damit schaffen wir Klarheit für Verkäufer und Vertrauen bei Käufern – eine wichtige Grundlage für erfolgreiche Immobilienvermittlungen in Düsseldorf.
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