So bestimmt TIDONA IMMOBILIEN den marktgerechten Verkaufspreis Ihrer Immobilie

05.01.2026 Wer eine Immobilie verkauft, hat einen klaren Wunsch: ein guter Verkaufspreis, in einem angemessenen Zeitraum und ohne böse Überraschungen. Genau hier setzt TIDONA IMMOBILIEN an.

Statt auf Bauchgefühl oder grobe Online-Rechner zu setzen, ermitteln wir den marktgerechten Verkaufspreis Ihrer Immobilie nach anerkannten Bewertungsverfahren – transparent, nachvollziehbar und zugeschnitten auf den jeweiligen Markt.
 

Verkehrswert vs. Verkaufspreis – was ist der Unterschied?

Verkehrswert: der objektive Marktwert

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert. Er beschreibt den Preis, der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – also ohne besondere Umstände und unter der Annahme, dass genügend Angebot und Nachfrage vorhanden sind.

Kurz gesagt:

Der Verkehrswert ist der realistische, fachlich hergeleitete Wert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen.

Zur Ermittlung werden Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Alter, Modernisierungen, rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Erbbaurecht, Wegerechte) sowie aktuelle Vergleichsdaten des Marktes berücksichtigt.

Verkaufspreis: das Ergebnis von Markt + Strategie

Der Verkaufspreis ist der Preis, zu dem Ihre Immobilie am Ende tatsächlich den Eigentümer wechselt. Er wird von drei Komponenten bestimmt:

1. Verkehrswert – die fachliche Basis
2. Marktlage – z. B. Nachfrage, Zinsniveau, Angebot in Ihrem Stadtteil
3. Verkaufsstrategie – wie professionell Ihre Immobilie präsentiert, beworben und verhandelt wird

Warum eine fundierte Bewertung in Düsseldorf so wichtig ist

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf ist dynamisch: hohe Nachfrage, knappes Angebot, deutliche Preisunterschiede zwischen Stadtteilen wie Pempelfort, Flingern, Bilk oder dem linksrheinischen Bereich. In vielen Lagen verzeichnen Experten wieder steigende Kaufpreise und Mieten, insbesondere in den beliebten Wohnlagen der Großstadt.

Für Eigentümer bedeutet das:

• Zu hoch angesetzte Preise führen oft zu langen Vermarktungszeiten. Exposés „verbrennen“ am Markt, Preisnachlässe werden notwendig.
• Zu niedrig angesetzte Preise führen zu Geldverlust – zum Teil im fünfstelligen Bereich.
• Ein marktgerechter Preis schafft Vertrauen bei Interessenten, Banken und dem Notar – und legt den Grundstein für einen reibungslosen Verkauf.

TIDONA IMMOBILIEN kennt den Markt in Düsseldorf und der Region – von der Altstadt bis zum Kreis Mettmann – aus der täglichen Praxis. Genau dieses Wissen fließt in jede Bewertung ein. 

Die drei gängigen Bewertungsverfahren – einfach erklärt

In Deutschland haben sich drei Verfahren zur Immobilienbewertung etabliert:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren

Welche Methode angewendet wird, hängt stark von der Art der Immobilie und deren Nutzung ab.

1. Vergleichswertverfahren – wenn der Markt viele Vergleichsobjekte bietet

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich – wie der Name sagt – an vergleichbaren Kaufpreisen. Es ist das Verfahren der Wahl für:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilien- und Reihenhäuser in typischen Wohnlagen
• Baugrundstücke

So funktioniert es in der Praxis:

• Wir analysieren Bodenrichtwerte, Verkaufspreisspiegel und Marktdaten für Düsseldorf.
• Wir berücksichtigen aktuelle Kaufpreise ähnlicher Immobilien in Düsseldorf und Ihrem Stadtteil – z. B. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Lage (Mikrolage), Baujahr, Ausstattung, Zustand.
• Anschließend passen wir diese Vergleichspreise an die Besonderheiten Ihrer Immobilie an (z. B. Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Sanierungsstau, energetischer Zustand).

Vorteil:
Dieses Verfahren bildet das tatsächliche Marktgeschehen sehr gut ab – gerade in einer aktiven Stadt wie Düsseldorf mit vielen Transaktionen.

2. Ertragswertverfahren – ideal für Kapitalanlagen und vermietete Immobilien

Das Ertragswertverfahren wird vor allem angewendet bei:

• Mehrfamilienhäusern
• Wohn- und Geschäftshäusern
• Eigentumswohnungen als Kapitalanlage
• Gewerbeimmobilien

Im Mittelpunkt steht hier nicht der reine Substanzwert, sondern die künftigen Erträge – also die Mieteinnahmen.

Kernfragen des Ertragswerts:

• Welche Mieten werden aktuell erzielt?
• Welche Mieten sind am Standort realistisch (ortsübliche Vergleichsmiete)?
• Mit welchen Leerständen oder Modernisierungskosten ist zu rechnen?
• Welcher Liegenschaftszinssatz (Verzinsungsanspruch des Marktes) ist angemessen?

Gerade in Düsseldorf, wo die Mietpreise im regionalen Vergleich sehr hoch sind und weiter steigen, spielt das Ertragswertverfahren eine große Rolle – insbesondere für Investoren und Kapitalanleger.

3. Sachwertverfahren – wenn die Substanz im Mittelpunkt steht

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn:

• es kaum vergleichbare Objekte gibt (z. B. individuelle Architektenhäuser),
• der Ertrag nicht im Vordergrund steht (Eigennutzung statt Vermietung),
• besondere Ausstattungen oder Bauweisen den Wert prägen.

Grundidee:
Es wird betrachtet, was es kosten würde, das Gebäude in der aktuellen Art und Güte neu zu errichten, und wie hoch der Wert des Grundstücks ist – abzüglich einer Alters- und Abnutzungsabschreibung.

Da der reine Sachwert aber nicht automatisch dem Markt entspricht, wird er über Sachwertfaktoren und Marktanpassungsfaktoren an die tatsächlichen Verhältnisse in Düsseldorf angepasst.

Wie TIDONA IMMOBILIEN aus Zahlen eine klare Preisempfehlung macht

Eine Zahl allein verkauft keine Immobilie. Entscheidend ist, wie die Bewertung in eine konkrete Strategie übersetzt wird. Unser Vorgehen:

1. Analyse Ihrer Immobilie vor Ort
   • Besichtigung, Unterlagenprüfung (Grundbuch, Teilungserklärung, Pläne, Protokolle, Energieausweis etc.)
   • Erfassung von Lage, Ausstattung, Zustand und Besonderheiten
2. Anwendung der passenden Bewertungsverfahren
   • Auswahl der geeigneten Methode(n): Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert
   • Abgleich mit aktuellen Marktdaten und Preisentwicklungen in Düsseldorf
3. Ableitung eines marktgerechten Preiskorridors
   • Ermittlung eines realistischen Wertebereichs, statt einer starren Zahl
     Berücksichtigung Ihrer persönlichen Ziele (z. B. zügiger Verkauf vs. maximaler Erlös)
4. Entwicklung einer Verkaufsstrategie
   • Empfehlung eines Startpreises im Markt
   • Professionelle Präsentation (Exposé, hochwertige Fotos, Online-Vermarktung, Besichtigungsmanagement)
   • Aktives Interessenten- und Angebotsmanagement, Verhandlung und Begleitung bis zum Notartermin

Das Ergebnis:
Sie wissen nicht nur, was Ihre Immobilie wert ist, sondern auch, wie dieser Wert am Markt in Düsseldorf optimal realisiert werden kann.

Nächster Schritt: Kostenlose Ersteinschätzung anfragen

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Düsseldorf aktuell wert ist – und welchen Verkaufspreis Sie realistisch erzielen können? Kontaktieren Sie TIDONA IMMOBILIEN für eine unverbindliche Wertermittlung Ihrer Immobilie.

Gerne nehmen wir uns Zeit für Ihr Objekt, Ihre Fragen und Ihre Ziele – persönlich, transparent und mit dem Blick für den Düsseldorfer Markt, das Bergische Land und das Ruhrgebiet.

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