Das sollten Sie über das Grundbuch wissen

01.09.2025 Das Grundbuch spielt eine zentrale Rolle im Immobilienmarkt und ist für alle, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, von entscheidender Bedeutung. Deshalb ist es unerlässlich, die Grundlagen des Grundbuchs zu verstehen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über Eintragungen, Auszüge und die damit verbundenen Kosten. 

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das grundlegende Informationen über alle bebauten und unbebauten Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebiets festhält. Es dient als verlässliche Quelle für Eigentumsverhältnisse, Belastungen und andere rechtliche Gegebenheiten, die mit einem Grundstück verbunden sind. Durch seine chronologische Dokumentation ermöglicht es, die Geschichte eines Grundstücks nachzuvollziehen, einschließlich aller Änderungen in Bezug auf Eigentümer und eingetragene Rechte. Ein Blick ins Grundbuch ist für Immobilieninteressierte essentiell, um informierte Kaufentscheidungen treffen zu können.

Die Dokumentation im Grundbuch erfolgt dabei lückenlos, wodurch eine vollständige Rückverfolgung von Änderungen gewährleistet ist. Das heißt: Vergangene Einträge werden nicht einfach gelöscht und können bis in die Gegenwart nachvollzogen werden.

Die Struktur des Grundbuchs

Ein Grundbuch ist in verschiedene Abschnitte unterteilt, die spezifische Informationen zu einem Grundstück bereitstellen. Jeder dieser Abschnitte besteht wiederum aus mehreren Grundbuchblättern, die fortlaufend durchnummeriert sind.

Die fünf Abschnitte des Grundbuchs sind:

• Deckblatt: Es enthält Angaben zum zuständigen Amtsgericht, dem Grundbuchamt, dem Grundbuchbezirk sowie der Grundbuchnummer.

• Bestandsverzeichnis: Hier sind detaillierte Informationen zur Immobilie verzeichnet, einschließlich Gemarkung, Bestandsnummer, Vermessungsbezirk, Flurstück, Lage und Größe. Diese Angaben sind wesentlich, um die genaue Lokalisierung und Beschreibung des Grundstücks zu erhalten. Die Gemarkung entspricht dabei der jeweiligen Stadt oder Kommune. Der Flur ist der Ortsteil, in dem das Grundstück liegt und das Flurstück das Grundstück selbst.

• Abteilung I – Eigentümerangaben: Diese Abteilung listet die aktuellen Eigentümer samt Adressen auf. Bereits eingetragene Auflassungsvormerkungen dienen als Schutz vor einem „Doppelverkauf“. Entdecken Sie als Interessent eine solche Auflassungsvormerkung im Grundbuch, hat sich ein weiterer Interessent bereits durch einen Notar das Grundstück oder die Immobilie reservieren lassen.

• Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: In dieser Abteilung werden verschiedene Belastungen, Nutzungsrechte oder beispielsweise dienende Rechte wie das Wegerecht aufgeführt. Auch legale Vorkaufsrechte und Reallasten sind hier vermerkt. Möglich sind beispielsweise Vermerke zum Denkmal-Status oder zum Nießbrauch.

• Abteilung III – Hypotheken und Grundschulden: Diese Informationen sind vor allem für Banken wichtig, da hier Grundschulden, Hypotheken und andere finanzielle Sicherheiten verzeichnet werden. Für die Eigentumsübertragung muss diese Abteilung “lastenfrei” sein. Das heißt: Schulden müssen bei der alten Bank beglichen worden sein. Ist ein Schuldbrief in dieser Abteilung vermerkt, muss dieser beim Notartermin vorliegen. Planen Sie zur Beschaffung ausreichend Zeit ein.

Der Prozess der Grundbucheintragung

Die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt nach einem festgelegten Schema. Zunächst wird der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet, der anschließend das Grundbuchamt über den Eigentumswechsel informiert und die Auflassungsvormerkung initiiert. Diese Auflassungsvormerkung ist als eine Art Reservierung zu verstehen. Dann lässt sich die Bank zur Sicherheit eine Grundschuld für das Grundstück eintragen. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises beantragt der Notar die offizielle Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Dieser Prozess kann bis zu fünf Monate dauern, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts.

Kommt es im Laufe der Zeit zu einem Wechsel des Kreditinstituts für die Finanzierung oder werden neue Wege- oder Wohnrechte vereinbart, müssen diese in das Grundbuch mitaufgenommen werden.

Kosten für die Grundbucheintragung

Die Kosten für eine Grundbucheintragung orientieren sich am sogenannten "Geschäftswert", der dem Kaufpreis der Immobilie entspricht. Sowohl für die Beurkundung durch den Notar als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt fallen Gebühren an, die sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises belaufen können. Diese Nebenkosten sollten Käufer bei der finanziellen Planung Ihres Immobilienerwerbs berücksichtigen.

Anforderungen eines Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchauszug ist unverzichtbar für den Immobilienverkauf und enthält alle rechtlich relevanten Informationen zu einer Liegenschaft. Dieser Auszug wird beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt angefordert, wobei ein berechtigtes Interesse gemäß §12 der Grundbuchordnung vorliegen muss. Kaufinteressierte können meist ein solches Interesse nachweisen, wenn sie in konkreten Verhandlungen stehen, und der Verkäufer kann eine Vollmacht für den Auszug ausstellen. Der Auszug umfasst in der Regel eine Kopie des Grundbuchblattes und wird innerhalb von etwa 14 Tagen zugestellt. Die Kosten für einen Grundbuchauszug liegen je nach Art zwischen 10 und 20 Euro, wobei auch Online-Anforderungen über Plattformen wie grundbuch-portal.de möglich sind.

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