28.07.2025 Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gibt es viele juristische Feinheiten zu beachten. Eine besonders wichtige Sicherungsmaßnahme ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Was ist eine Auflassungsvormerkung und was unterscheidet die Auflassung (Eigentumsübertragung) von der Auflassungsvormerkung? Wie gestaltet sich der Vorgang der eigentlichen Eigentumsübertragung? Mit welchen Kosten muss ich rechnen? Hier erfahren Sie die Details.
Die Auflassungsvormerkung ist ein essenzielles Instrument im Grundbuch, das den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Sie schützt den Käufer vor der potenziellen Veräußerung der Immobilie an andere Personen oder der Belastung der Immobilie mit Rechten durch den Verkäufer. Diese Vormerkung wird im deutschen Immobilienrecht als unverzichtbar angesehen, da sie das Risiko von Zwischenverfügungen minimiert. Durch ihre Verankerung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 883 BGB) wird der rechtliche Anspruch des Käufers gegen Dritte abgesichert.
Der Auflassungsvormerkung kommt eine große Bedeutung für den Schutz des Käufers während der Übergangsphase zwischen dem Abschluß des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung zu.
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags wird der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung in der Abteilung II des Grundbuchs vornehmen. Rechtmäßiger Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung der Eigentumsumschreibung in Abteilung I. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer in dieser Übergangszeit die Immobilie mit Rechten belastet oder sie erneut veräußert. Auch unrechtmäßige Belastungen wie die Eintragung einer Hypothek durch den Verkäufer können somit verhindert werden. Ein bedeutsamer zusätzlicher Schutz entsteht bei einer insolvenzbedingten Gefährdung durch die Gläubiger des Verkäufers. Sollte der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages, aber vor der Eigentumsumschreibung insolvent werden, hat der Käufer durch die Vormerkung weiterhin Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Die Immobilie fällt nicht in die Insolvenzmasse und kann nicht von den Gläubigern des Verkäufers beansprucht werden.
Im deutschen Immobilienrecht unterscheiden sich die Begriffe 'Auflassung' und 'Auflassungsvormerkung' sowohl in Funktion als auch im Zeitpunkt ihrer Anwendung.
Die Auflassung bezeichnet die unmittelbare Einigung über den Eigentumsübergang zwischen Käufer und Verkäufer und wird notariell beurkundet. Sie ist die rechtliche Grundlage für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. (§925 Abs. 1 BGB) Die Auflassung wird gegen Ende des Kaufprozesses von dem betreuenden Notar in einem gesonderten Dokument festgehalten, nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde und alle übrigen im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt wurden. Danach kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Die Auflassungsvormerkung hingegen dient der Sicherstellung des Käuferanspruchs und wird bereits nach dem Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen, um vor nachteiligen Verfügungen des Verkäufers bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung zu schützen. (§883 BGB)
Der Eintragungsprozess einer Auflassungsvormerkung beginnt in der Regel direkt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Der beauftragte Notar sorgt umgehend für die Beantragung der Vormerkung beim zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum die Eintragung in der Abteilung II des Grundbuchs durchführt. Dieser Prozess kann, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts, zwischen ein bis drei Wochen beanspruchen. Sobald die Eintragung vollzogen ist, wird der Notar vom Grundbuchamt informiert und Käufer und Verkäufer erhalten eine entsprechende Benachrichtigung hierüber.
Nun müssen alle vertraglich festgelegten Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt werden. Hierzu gehören in der Regel die Zahlung des Kaufpreises, die Lastenfreistellung, d.h. die Löschung von bestehenden Grundpfandrechten wie Grundschulden und Hypotheken des Verkäufers und die Auflassungserklärung.
Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beim Grundbuchamt beantragen. Erst dann ist der Käufer der rechtliche Eigentümer der Immobilie.
Die Auflassungsvormerkung wird nach der Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch entfernt.
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung meist der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Sie setzen sich aus Gebühren für den Notar und dem Grundbuchamt zusammen und sind abhängig vom Gegenstandswert der Immobilie (i.d.R. des Kaufpreises). Laut dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), welches verbindlich geregelt ist, belaufen sich die Gesamtkosten dieser Sicherung auf etwa 0,5 % des Kaufpreises der Immobilie. Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Beantragung der Auflassungsvormerkung machen hierbei rund 0,4 % aus, während die Grundbuchkosten etwa 0,1 % betragen. Ein Beispiel: Bei einem Immobilienkaufpreis von 400.000 Euro summieren sich die Kosten auf circa 2.000 Euro, aufgeteilt auf 1.600 Euro Notarkosten und 400 Euro Gebühren des Grundbuchamts.
Die angegebenen Kosten sind Richtwerte und unverbindlich. Sie können durch gesonderte Vereinbarungen im Kaufvertrag und andere Faktoren abweichen.
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